A denominada “Taxa de evolução da obra” é uma taxa comumente cobrada pelas construtoras quando se adquire imóveis na planta e que reflete, na verdade, os juros cobrados pelos bancos, oriundosdo empréstimo que a construtora faz para financiar o empreendimento, e, com o tempo, indevidamente repassados ao comprador de boa-fé.

Para decretar a legalidade da cobrança da referida taxa no caso concreto, é necessário analisar dois aspectos: um que diz respeito às informações que o consumidor adquirente teve ao fechar o negócio e outro que se refere ao prazo de entrega do imóvel.

Em observância ao Princípio da Transparência inserto no art. 31 do Código de Defesa do Consumidor, as construtoras devem comunicar a cobrança dataxa de evolução da obra já no momento da celebração da promessa de compra e venda do imóvel.Todavia, issopouco acontece, já que raramente os corretores informam sobre a existência da citada taxa, de sorte que o consumidor acaba fechando o negócio sem ter acesso a todas as informações do produto.

Em geral, o adquirente do imóvelsó tem conhecimento da existência da taxa de evolução da obra no momento em que assina o contrato de financiamento com o agente financeiro (Caixa Econômica Federal), oportunidade em que já não tem mais escolha de pagá-la ou não, uma vezque a negativa ao pagamento o sujeita à incidência das multas já previstas na Promessa de Compra e Venda anteriormente assinada.

Nessas situações, é manifestadamente ilegal a cobrança da taxa de evolução da obra, independentemente de o imóvel ser entregue ou não do prazo estipulado no contrato de promessa de compra e venda e deve o consumidor registrar uma reclamação junto à Construtora, preferencialmente, por e-mail, pedindo a suspensão da cobrança, e se for o caso, a devolução dos valores já pagos. Se não tiver êxito, deve ingressar na justiça, pois somente um juiz pode declarar nula uma cláusula contratual e determinar a devolução do valores pagos.

Na hipótese de o adquirente do imóvel ter sido satisfatoriamente informado sobre a existência da cobrança da taxa de evolução da obra e, mesmo assim, tenha assinado a promessa de compra e venda, deve o consumidor ficar atento ao prazo de entrega das chaves estipulado no contrato.

Em tempos de crise econômica generalizada, tem sido cada vez mais comum o atraso na entrega do imóvel, seja por causa da inadimplência dos próprios adquirentes, seja por diversas dificuldades que as construtoras têm enfrentado para dar continuidade às obras e finalizar seus empreendimentos.

Descartando casos fortuitos ou de força maior, o consumidor não pode ser penalizado por eventual impontualidade da construtora em entregar o imóvel ou em entrega-lo sem o “habite-se”, de sorte que tanto uma quanto outra situação acarretam, entre outras implicações, a imediata suspensão da cobrança da taxa de evolução da obra.

Em não havendo a citada suspensão pela vias administrativas, deve a questão ser levada ao Judiciário e láser feitotanto o pedido de suspensão do pagamento da taxa quanto o da devolução (em dobro) do valor já pago, já que se trata de cobrança indevida e assim preconiza o artigo 42, do Código de Defesa do Consumidor.

Ao buscar os seus direitos, os consumidores farão com que as próprias construtoras sejam responsabilizadas pelo seu inadimplemento contratual, seja por não cumprir o prazo para entrega, seja por não conseguir a certidão de “habite-se” em tempo hábil.

Portanto, consumidor, é preciso ficar atento às condições em que são adquiridos imóveis na planta e, sobretudo, ler atentamente as cláusulas da Promessa de Compra e Venda.

Se ainda assim, surgir algum dos problemas antes mencionados, aconselha-se que se tente dialogar com a construtora para suspender a cobrança indevida da taxa de evolução da obra ou, não havendo composição extrajudicial, que se acione o judiciário a fim de pleitear e resguardar seus direitos.

Quando uma pessoa adquire de uma construtora uma unidade habitacional, na planta ou em execução, normalmente o faz mediante um contrato de promessa de compra e venda. Nos contratos dessa natureza, as construtoras estabelecem um prazo para entrega do imóvel e inserem, muitas vezes, uma cláusula que traz um prazo de tolerância para entrega da obra, esse prazo geralmente é de 06 meses. A inserção desse prazo vem sendo aceito por se tratar de lapso razoável diante das inúmeras possibilidades e de fatos imprevisíveis que poderiam ocasionar um atraso em construções.

Passado o prazo de entrega de uma unidade habitacional, assim como o prazo de tolerância, a construtora deve, em tese, pagar aluguéis aos clientes, equivalentes aos valores dos aluguéis mensais dos imóveis adquiridos, compatíveis com a média praticada no mercado.

O pagamento de aluguéis, no entanto, não exime a construtora pelo pagamento de outras indenizações, como dano moral.

Vários julgados recentes têm seguido essa linha, o que deixa em alerta as construtoras, para que cumpram fielmente os prazos de execução estabelecidos nos contratos.

O presente artigo tem como fito analisar como está sendo aplicada a teoria da perda de uma chance nos tribunais brasileiros e quais critérios têm sido utilizados pela jurisprudência para a concessão de indenização por esta espécie de dano.

O tema é importante, já que é uma evolução do instituto da responsabilidade civil, trazendo uma ampliação das possibilidades de reparação à vítima que em outras épocas não se cogitava. Dentre elas está a perda da oportunidade de se alcançar uma vantagem ou de se evitar um prejuízo decorrente de um dano causado por outra pessoa, desde que esta chance seja séria e real. A caracterização do que seria uma perda real de uma chance é o complicador no momento de uma indenização.

Após uma busca por jurisprudências sobre o tema nos tribunais pátrios, verifica-se que atualmente há um número expressivo de ações versando sobre reparações por danos provenientes da perda de uma chance.

Se a perda de uma chance for considerada como lucro cessante, será necessária a comprovação de forma inequívoca que o resultado esperado teria sido obtido se não houvesse a interferência por parte do causador do dano. Analisando por essa ótica, torna-se difícil a prova do já mencionado dano, pois este é embasado numa situação hipotética, baseado em probabilidades.

Por outro lado, se for equiparada ao dano moral, estará tratando teoria da perda de uma chance como um instituto desnecessário, apesar de sua importância. Importante fica a distinção entre os institutos, pois, enquanto o dano moral emana da violação de um bem que está ligado à personalidade, na perda da chance, o dano provém da frustração de um interesse do indivíduo, seja de cunho patrimonial ou extrapatrimonial.

Caso a teoria seja vista como uma espécie de dano autônomo, serão utilizados critérios específicos para a sua aplicação, diferentemente dos institutos já existentes, onde caberá ao julgador a análise da teoria de acordo com cada situação.

Por fim, infere-se que a teoria da perda de uma chance vem inovando dentro do nosso ordenamento jurídico pátrio, pois traz a possibilidade de reparação à vítima pela perda da oportunidade da obtenção de uma vantagem ou de evitar um prejuízo, por ato ilícito de terceiro, cristalizando assim um direito que antes era inadmissível.

A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que existe direito público subjetivo de o concorrente aprovado em cadastro de reserva ser nomeado para cargo público quando, ocorrido o surgimento posterior de vagas, a administração pública deixar de convocá-lo ou realizar contratação temporária de terceiros.

No caso julgado, o impetrante foi aprovado em terceiro lugar em concurso público do Ministério da Defesa que destinou uma vaga para o cargo de técnico em tecnologia militar (topografia). Segundo o candidato, além de parar de preencher as vagas referentes ao concurso público, o Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão autorizou a contratação temporária de terceiros para o exercício de funções de topógrafo, violando o direito líquido e certo à nomeação do candidato.

O caso poderá ajudar centenas de aprovados em concurso, já que mesmo com as vagas previstas no edital serem para cadastro de reservas, a Administração Pública não poderia contratar mão de obra terceirizada para as mesmas funções que havia disponibilizado no certame, pois, caso isso ocorresse à preterição do direito do candidato aprovado, estaria clara.

Foi sancionada, no dia 26 de maio do corrente ano, a reforma da Lei de Arbitragem. A aprovação saiu com três vetos: à previsão da arbitragem para causas trabalhistas, relações de consumo e litígios relacionados a contratos de adesão.

A nova Lei traz algumas novidades, dentre, elas o possível uso da arbitragem pela administração pública direta e indireta e a regulamentação do uso de cláusulas compromissórias já nos próprios estatutos de empresas.

Com isso, tanto as sociedades empresariais quanto, agora, os órgãos do poder público poderão se valer do sistema para resolver litígios sobre, por exemplo, contratos empresariais ou disputas societárias.

O veto, contudo, foi considerado por muitos estudiosos do Direito como um retrocesso, pois afirma que não haveria prejuízo algum a aplicação nas causas trabalhistas e nas relações de consumeristas.

No entanto, como em vários casos jurídicos, há quem defenda com propriedade os vetos citados. A doutrinadora Cláudia Lima Marques, que publicou recentemente um texto, rogando pela manutenção do veto para as relações de consumo, discorre com grande propriedade, o risco que corre para os consumidores em relação à aplicação da Arbitragem nas relações de Consumo.

A discussão é muito valiosa para os estudiosos do Direito, visto que a Arbitragem só tende a ampliar e, principalmente, a amadurecer, pois é notório, o crescimento da arbitragem no Brasil, prova disso é que o país hoje já é o 4º maior público na Câmara de Comércio Internacional, a principal câmara arbitral do mundo com sede em Paris.

Com o crescimento acelerado dos Shoppings Centers, inclusive em cidades interioranas, as demandas judiciais relacionadas aos contratos firmados entre os shoppings e lojistas vêm aumentando consideravelmente.

Um problema corriqueiro e de certo modo até antigo é a legalidade ou não da “cláusula de raio ou cláusula de exclusividade territorial, segundo a qual impede um lojista de se instalar dentro de uma determinada distância/raio( geralmente 2,5 km) no mesmo estabelecimento ou/em outro, acarretando uma exclusividade territorial de determinado segmento lojista

Os administradores dos Shoppings argumentam que se cláusulas não existissem, o lojista poderia abrir outra loja de mesmo ramo próximo ao shopping, desviar sua clientela, a fim de concentrar seu faturamento neste outro estabelecimento, com isso lhe proporcionaria um lucro maior, pois, como se sabe, fora dos shoppings. geralmente os aluguéis são mais baratos e não existe percentual sobre vendas para o proprietário do imóvel, fato que é corriqueiro em Shoppings Centers.

Outro argumento dos “Shoppings” é de que, quando se impede que um lojista abra dentro de um raio pré-estabelecido outro estabelecimento do mesmo ramo, estaria se beneficiando o empreendimento com um todo, pois todos os lojistas seriam beneficiados com a não concorrência direta.

Noutro giro, muito se tem combatido esse tipo de cláusula sob o argumento de que a aplicação das cláusulas de raio atrapalha a expansão das lojas e prejudica a liberdade dos consumidores de adquirirem mercadorias em locais diversificados.

Sem dúvida, esse tipo de cláusula engessa o mercado de determinada região, impossibilitando a livre concorrência e a disputa legal e leal por consumidores.

Assim, impede o investimento e a construção de outros “shoppings”, que ficam impossibilitados de ter certas lojas, estas exclusivas do outro centro de lojas.

Nessa órbita, entendemos serem tais cláusulas ilegais e devem ser combatidas, já que a Constituição Federal em vigor determina que deve haver repressão ao abuso do poder econômico que vise à dominação dos mercados, à eliminação da concorrência e ao aumento arbitrário dos lucros.

O 13º aluguel é comumente cobrado na locação de espaço comercial imobiliário em centros comerciais (“shopping centers”), o que é justificado pelos proprietários de Shoppings, por ser uma espécie de fundo de promoção necessário na época natalina, já que se investe em campanhas publicitárias de forma maciça.

Cumpre ressaltar que a relação advinda do contrato de aluguel não é regulada pelo Código de Defesa do Consumidor-CDC, já que a locação imobiliária é regulada pela lei do Inquilinato, o que dificultaria ou até mesmo impediria, para alguns estudiosos do direito, a possibilidade de se alegar que o contrato em espécie seria de adesão. Além disso, não se poderia declarar nulidade de cláusula do negócio, sob o prisma da abusividade, pois não se estaria acobertado pelo Código acima citado.

Para os defensores da legalidade do 13º aluguel, no arcabouço jurídico atual, não há como se falar em ilegalidade, visto que não existe vedação na lei de inquilinato para isso. Argumentam, ainda, que o 13º aluguel é cláusula contratual e que poderia se colocar até mais parcelas, uma vez que as partes estão assinando livremente.

Na mão contrária, tem sido levantado por alguns que isso afeta muito os consumidores, pois para se safarem do encargo, os proprietários das lojas embutem o valor do 13º aluguel nas mercadorias, gerando uma “inflação” desnecessária. Além do mais, isso afeta sobremaneira a relação entre os lojistas e os proprietários de shoppings, o que é ruim para a atividade empresarial. Sustentam, ainda, que a cobrança do 13º aluguel configura uma cobrança abusiva, porque representa um pagamento em duplicidade.

Por pairar dúvidas sobre a legalidade/abusividade, encontra-se, na Câmara Federal, tramitando o Projeto de Lei nº 4.447/2012 que, em síntese, proíbe qualquer modalidade de cobrança progressiva ou de percentual sobre o faturamento do locatário.

Caso seja aprovado, o Projeto é um caminho importante para uma relação equilibrada entre lojistas e proprietários de shopping centers, o que não deixará de beneficiar a população que frequenta e adquire mercadorias nos Shopping Centers.

Todo começo de ano, algumas pessoas sonham em abrir seu próprio negócio empresarial. Umas arriscam desenvolvendo expertises próprias, criando seus próprios negócios; já outras preferem investir no que, teoricamente, transmite maior segurança, o que faz surgir a vontade de ser franqueado de algo que já deu ou está dando certo.

O sistema de franquia ou franchising é, em linhas gerais, uma maneira de repetir, em diferentes locais (Países, Cidades, Municípios), um mesmo conceito de negócio empresarial. 

Os contratos de franquia empresarial são disciplinados pela Lei 8.955, porém nem todos os aspectos jurídicos dos contratos de franchising podem ser resolvidos com a aplicação da lei mencionada, surgindo, em muitos casos, a necessidade de se aplicar o código comercial.

Uma linha importante dos contratos de franquia é, justamente, a não incidência do Código de Defesa do Consumidor - CDC em suas relações. Essa é a linha de decisão do Superior Tribunal de Justiça-STJ, com a seguinte argumentação: o franqueado não é consumidor de produtos ou serviços da franqueadora, no entanto aquele que os comercializa junto a terceiros, esses sim são os destinatários finais.

Após uma breve análise de como se posiciona o contrato de franchising no Sistema Jurídico Brasileiro, vale a pena tecer alguns comentários sobre os cuidados basilares que devem ser levados em consideração antes e durante a feitura de um contrato dessa modalidade empresarial.

Como a própria lei 8.955 estabelece, é necessário para o franqueador atender a alguns requisitos essenciais, a partir do interesse de um possível franqueado, como por exemplo, a entrega de uma circular de oferta da franquia, na qual deverá constar um rol de informações e também a lei mencionada. 

Existem umas informações que devem constar na circular, mas alguns franqueadores, por desconhecimento ou por má-fé, não as mencionam na circular de oferta. Por exemplo, o inciso III do art. 3 da lei 8.955/94, que diz o seguinte: indicação precisa de todas as pendências judiciais em que estejam envolvidos o franqueador, as empresas controladoras e titulares de marcas, patentes e direitos autorais relativos à operação, e seus subfranquedores, questionando especificamente o sistema de franquia ou tudo o que possa diretamente vir a impossibilitar o funcionamento da franquia.

Como se vê, o inciso é bem claro e traz uma informação necessária para que um franqueado possa saber como se encontra a franqueadora “judicialmente”, porém, como já citado, nem sempre essas informações são passadas, causando no futuro problemas enormes para os franqueados.

Como se vê, o inciso é bem claro e traz informações essenciais para que um franqueado possa tomar conhecimento de como se encontra a franqueadora “judicialmente”, porém, como já citado, nem sempre essas informações são passadas, causando no futuro problemas enormes para os franqueados.

Outra informação importante é a que traz o inciso XIII da já citada lei, que diz: situação perante o Instituto Nacional de Propriedade Industrial-(INPI) das marcas ou patentes, cujo uso estará sendo autorizado pelo franqueador. Nem sempre o franqueado se atenta a observar isso, que será de suma importância para que seu negócio possa, inclusive, funcionar, no futuro, nas condições contratadas.

Cumpre ressaltar que, durante o contrato de franquia, alguns problemas podem acontecer e que, muitas vezes, ao assinar o contrato, os franqueadores não poderiam prever. Um dos problemas mais comuns é a falta de cumprimento pelo franqueador, na entrega ao franqueado, de equipamentos/mercadorias essenciais para o funcionamento da franquia, o que vem ocasionando transtornos e prejuízos incalculáveis aos franqueados.

Por fim, gostaria de destacar que uma pessoa, ao se tornar empresária, como franqueada, não deve simplesmente acreditar que tudo está perfeito juridicamente. É necessário ter cautela, pois muitas vezes são depositadas todas as economias de uma vida em um negócio que, por falta de assessoria ou de cuidados prévios, pode transformar-se no maior pesadelo da vida daquela pessoa.